Taxa reduzida de IVA na construção e reabilitação de imóveis para habitação
Foi publicado o Ofício Circulado n.º 25116/2026, de 23 de junho, respeitante às instruções administrativas da Autoridade Tributária para a aplicação da nova verba da taxa reduzida 2.42.1 da Lista I anexa ao CIVA, para as empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis que se destinem à venda para habitação própria e permanente do adquirente ou imóveis que se destinem exclusivamente ao arrendamento habitacional, cujo preço de venda ou valor de renda mensal não exceda os limites a que se referem os números 2 e 3 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.
O Ofício decorre do aditamento da verba 2.42 à Lista I anexa ao Código do IVA, pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.
A verba 2.42.1 abrange as empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis que se destinem à venda para habitação própria e permanente do adquirente ou, em alternativa, exclusivamente ao arrendamento habitacional, desde que o preço de venda ou o valor da renda mensal não excedam os limites legais.
A aplicação da taxa reduzida depende do cumprimento cumulativo de um conjunto de condições.
Na venda para habitação própria e permanente exige-se que:
– o imóvel seja vendido para esse fim, constando tal destino do título aquisitivo;
– o valor da venda não exceda 660.982 euros;
– na aquisição se apliquem as taxas das alíneas a) ou b) do n.º 1 do artigo 17.º do Código do IMT;
– a venda se concretize no prazo máximo de 24 meses a contar da emissão da documentação relativa ao início de utilização, nos termos do RJUE;
– e seja feita menção expressa, no título aquisitivo, à aplicação da verba 2.42.1.
No arrendamento habitacional, as condições cumulativas são:
– o arrendamento seja isento nos termos do artigo 9.º do Código do IVA;
– o valor da renda mensal não exceda 2.300 euros;
– os contratos sejam comunicados nos termos do artigo 60.º do Código do Imposto do Selo;
– o primeiro contrato entre em vigor no prazo máximo de 24 meses a contar do início de utilização;
– o imóvel seja objeto de contratos em vigor, pelo menos, 36 meses, seguidos ou interpolados, durante os primeiros cinco anos; e
– não seja convencionada a possibilidade de subarrendamento por montante superior a 2.300 euros.
Tratando-se de serviços de construção civil em regime de empreitada prestados a sujeito passivo, aplica-se a inversão do sujeito passivo prevista na alínea j) do n.º 1 do artigo 2.º do Código do IVA: o prestador emite fatura sem liquidação, com a menção “IVA – Autoliquidação”, competindo ao adquirente autoliquidar o IVA à taxa reduzida.
Nos imóveis em propriedade horizontal, a verba só é aplicável à parte da empreitada proporcional à soma da área bruta de construção e da área excedente à de implantação das frações que cumprem as condições, nos termos do artigo 40.º do Código do IMI.
Sempre que não se verifique, ou deixe de se verificar, qualquer das condições, o sujeito passivo deve regularizar o imposto em falta, ao abrigo do n.º 1 do artigo 94.º do Código do IVA, no prazo de quatro anos contado do termo do prazo para o seu cumprimento.
A verba 2.42.1 produz efeitos a partir de 1 de julho de 2026 e aplica-se às empreitadas cuja iniciativa procedimental se inicie entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029 e cuja exigibilidade ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026, cessando a sua vigência em 31 de dezembro de 2032.
Em conformidade com o enquadramento efetuado, conclui-se que o Ofício Circulado n.º 25116/2026 introduziu o método de cálculo proporcional obrigatório para a taxa de 6% em propriedade horizontal, eliminou a possibilidade de divisão de limites de preço entre comproprietários e definiu os campos específicos da declaração periódica para as
regularizações de imposto.
Conclui-se, ainda, que a responsabilidade pela liquidação correta (6% vs 23%) recai agora inteiramente sobre o promotor adquirente via inversão do sujeito passivo, o que exige um dossier fiscal robusto que inclua a fundamentação urbanística da “iniciativa procedimental” e a memória descritiva das áreas do edifício para sustentar o rácio aplicado.
