Comprar habitação com IVA a 6%: regras e penalizações no IMT
Quem comprar casa com IVA a 6% e mudar de residência tem penalização de 10% em IMT
De acordo com o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, os compradores que beneficiem do novo IVA reduzido de 6% na construção ou reabilitação de habitação própria e permanente deixarão de ser obrigados a devolver a vantagem fiscal, mesmo quando a casa deixe de ser residência permanente.
Em vez disso, o Governo criou um mecanismo de penalização através do IMT: quem deixar de utilizar a casa como residência permanente no primeiro ano, após a afetação, ficará sujeito a um agravamento de 10% sobre o valor tributável do imóvel.
De igual modo, se, nos primeiros seis meses, a contar da data da aquisição, a casa não for afeta a habitação própria e permanente, aplica-se a mesma penalização fiscal em sede de IMT, de acordo com o
Decreto-Lei n.º 97/2026, que aprova medidas de desagravamento fiscal para o fomento de oferta de habitação.
No entanto, os contribuintes não serão punidos com esta “multa” fiscal caso a mudança de casa resulte de “circunstâncias excecionais”, como alterações da composição do agregado familiar por motivo de casamento ou união de facto, divórcio ou dissolução da união de facto, ou aumento do número de filhos.
O diploma introduz uma nova taxa reduzida de IVA para empreitadas de construção e reabilitação, mas altera também o regime sancionatório associado ao incumprimento das condições de habitação própria e permanente.
No preâmbulo, o Governo explica que o objetivo é reforçar a oferta habitacional perante os “elevados custos na construção, reabilitação, aquisição” e a escassez de habitação “a custos controlados”. O Executivo afirma ainda que pretende criar um sistema de incentivos “simples e robusto” capaz de mobilizar investimento privado para o setor.
A principal novidade fiscal do diploma é a aplicação temporária da taxa reduzida de IVA de 6% às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados à venda para habitação própria e permanente ou ao arrendamento habitacional com rendas moderadas, até 2.300 euros por mês.
A medida irá vigorar até 31 de dezembro de 2032 e aplica-se às operações urbanísticas iniciadas entre setembro de 2025 e dezembro de 2029, desde que a exigibilidade do imposto ocorra a partir de janeiro de 2026.
Para beneficiar da taxa reduzida, o imóvel terá de ser vendido para habitação própria e permanente no prazo máximo de 24 meses após a emissão da licença de utilização. O título de compra terá igualmente de mencionar expressamente a aplicação da verba do IVA reduzido.
Mas é na fase posterior à compra que o diploma introduz uma mudança relevante face aos regimes tradicionais de benefícios fiscais associados à habitação. O Governo determina expressamente que a não afetação do imóvel a habitação própria e permanente “não determina a inaplicabilidade da taxa reduzida de IVA, nem dá lugar à obrigação de regularização do imposto pelo sujeito passivo”.
Na prática, isto significa que o comprador deixa de correr o risco de ter de devolver o diferencial do IVA aplicado na construção caso deixe de residir no imóvel. Em vez disso, o decreto-lei aplica uma penalização em sede de IMT.
O artigo 10.º do diploma estabelece que, “sempre que o imóvel não seja afeto, no prazo de seis meses a contar da aquisição, a habitação própria e permanente do sujeito passivo” ou deixe de estar afeto a essa finalidade nos 12 meses seguintes, “aplica-se um agravamento do IMT correspondente a 10% sobre o valor tributável”.
O agravamento não será, contudo, aplicado quando a alteração resulte de “circunstâncias excecionais”, remetendo o diploma para situações já previstas no Código do IRS, como factos supervenientes não imputáveis ao contribuinte.
Tais “circunstância excecionais” dizem respeito a “alterações da composição do respetivo agregado familiar por motivo de casamento ou união de facto, dissolução do casamento ou união de facto, ou aumento do número de dependentes”, de acordo com o artigo 10.º do Código do IRS.
Apesar de afastar a devolução do IVA pelo comprador, o decreto-lei mantém mecanismos de regularização para os promotores ou empreiteiros quando deixem de se verificar as condições necessárias para aplicação da taxa reduzida.
Nesses casos, os sujeitos passivos terão de regularizar o imposto em falta junto da Autoridade Tributária (AT).
O diploma prevê ainda que a taxa reduzida de IVA seja aplicável não apenas a imóveis destinados à venda, mas também a habitação colocada no mercado de arrendamento. Nesse caso, os imóveis terão de permanecer arrendados durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos após a conclusão da obra e respeitar limites máximos de renda considerados moderados.
Os limites definidos pelo Governo abrangem rendas até 2.300 euros por mês, o que corresponde a até 2,5 vezes o salário mínimo nacional previsto para 2026 (920 euros) e preços de venda até 660.982 euros, ou até ao teto do segundo escalão do IMT. O Executivo argumenta que estes valores procuram abranger “toda a oferta habitacional para as famílias da classe média”.
Além da descida do IVA, o pacote inclui uma redução da tributação autónoma sobre rendas para 10%, isenções fiscais no arrendamento acessível, benefícios para investidores e exclusão de tributação de mais-valias imobiliárias quando o valor da venda seja reinvestido em imóveis destinados ao arrendamento habitacional.
